Rapport : Raisons d’être optimiste sur le logement à long terme
Un nouveau rapport indique qu’il existe une demande refoulée de la part d’une nouvelle génération d’acheteurs d’une première maison et une faible offre de logements unifamiliaux, ce qui devrait stimuler la croissance de la construction neuve résidentielle à long terme. Les craintes d’un ralentissement du logement en 2019 sont exagérées, les mises en chantier étant susceptibles d’afficher une croissance régulière à moyen terme.
Alors que les taux d’intérêt ont grimpé au cours de l’année 2018, la baisse de l’accessibilité au logement combinée aux préoccupations liées au cycle économique a suscité des inquiétudes pour le secteur de la construction neuve résidentielle. Cependant, comme le rythme prévu des hausses de taux a ralenti au début de 2019, l’accessibilité et le sentiment des acheteurs de maison s’améliorent. Ces facteurs, associés à des niveaux d’inventaire historiquement bas, devraient contribuer à modérer les baisses de la construction résidentielle neuve si un ralentissement économique plus large se produisait. Une offre considérablement faible et une demande émergente alimentée par la formation de ménages millénaires devraient soutenir davantage la croissance à long terme.
« L’industrie peut être confrontée à des turbulences à court terme, mais de solides vents arrière aideront à les balayer avec une nouvelle génération d’acheteurs de maisons qui stimule la croissance à plus long terme ».
L’étude examine plusieurs facteurs clés du secteur – notamment les mises en chantier, les stocks de logements, l’accessibilité au logement et la formation des ménages- afin de prévoir les performances.
Parmi les principales conclusions de l’étude :
Les logements unifamiliaux sont en nombre insuffisant – ce qui soutient le potentiel de croissance future. La récession de 2008 qui a pesé sur la demande et tenu les milléniaux à l’écart du marché a également empêché les constructeurs et les prêteurs de s’engager dans la construction de nouveaux logements unifamiliaux. Il en résulte une offre insuffisante de maisons unifamiliales, les mises en chantier de logements unifamiliaux étant toujours inférieures de 22 % à la moyenne à long terme (1980-2000).
La lente reprise des mises en chantier depuis la Grande Récession crée une toile de fond positive pour le cycle actuel. La profondeur et la durée des ralentissements immobiliers sont fortement influencées par les niveaux de mises en chantier par rapport à la moyenne à long terme lorsqu’un ralentissement commence. À cet égard, les nouvelles sont bonnes – les mises en chantier de novembre 2018, soit 1,256 million, sont inférieures de 13 % à la moyenne à long terme (1980-2000) de 1,438 million. Que les mises en chantier culminent à ce niveau serait sans précédent – depuis 1970, il n’y a pas eu de cas où les mises en chantier sont devenues négatives avant d’atteindre la moyenne à long terme.
L’accessibilité au logement avait eu tendance à baisser mais les prévisions s’améliorent. Des baisses notables de l’accessibilité au logement ont fait les gros titres en 2018, mais l’économie et le marché du travail restent sains. Au début de 2019, alors que les attentes de hausses de taux s’atténuent, les métriques d’accessibilité s’améliorent avec une lecture la plus récente de l’indice d’accessibilité au logement de 144 en novembre 2018. Ce chiffre se compare favorablement au creux de 138 de juin 2018, notre analyse indiquant que l’indice devrait rester au-dessus de sa moyenne à long terme de 130 tout au long de 2019.
Les milléniaux sont prêts à (enfin !) entrer sur le marché du logement de manière significative. La formation tardive de ménages par les milléniaux a conduit à un écart de 2,2 millions de ménages par rapport à ce que les niveaux historiques de taux de chef de famille de leurs homologues de la génération X impliqueraient. Nous attribuons cela à la faiblesse du marché du travail après la récession de 2008 et au surendettement des étudiants. Cependant, les milléniaux vieillissants sont prêts à combler l’écart du taux de chef de famille avec les générations précédentes – ce qui est susceptible d’entraîner une croissance régulière à long terme de la nouvelle construction résidentielle.
« Une récession économique peut sembler tardive, compte tenu des tendances historiques ». « Mais compte tenu de nos observations spécifiques à l’industrie sur l’offre, la demande et le niveau des indicateurs économiques clés, nous nous attendons à ce que l’impact d’un éventuel ralentissement sur l’activité de construction neuve résidentielle soit atténué ». Les perspectives de la construction résidentielle en 2019 s’améliorent par rapport à la fin de 2018, et les vents arrière sont suffisants pour porter le secteur à travers toute turbulence économique à court terme. »
Compte tenu des perspectives saines à plus long terme, les participants du secteur devraient envisager d’investir à la fois dans les capacités, en particulier dans les logements unifamiliaux, suggère l’étude. “Un modeste repli pourrait créer des valorisations et des points d’entrée attrayants pour ceux qui veulent et peuvent faire des investissements opportunistes”.
